Guide · 비용·시세
사무실 전용률과 실평수 — 광고 평수의 진실
사무실 광고의 '30평'은 대부분 실사용 면적이 아닙니다. 전용률 하나만 알면 광고 평수에 속지 않고, 건물끼리 공정하게 비교할 수 있습니다.
한 줄 답
전용률은 '전용면적 ÷ 계약(공급)면적'으로, 광고 평수와 실제 쓰는 평수의 차이를 만듭니다. 같은 '20평'도 전용률에 따라 실면적이 크게 다르니, 평당가는 전용면적 기준으로 비교해야 정확합니다.
면적 3가지 — 광고 평수는 어느 것인가
사무실 면적은 세 가지로 나뉩니다. 내가 독점 사용하는 전용면적, 복도·화장실·엘리베이터홀처럼 함께 쓰는 공간의 분담분인 공용면적, 그리고 이 둘을 합친 계약면적입니다.
임대 광고의 평수와 임대료·관리비의 평당 단가는 통상 계약면적 기준입니다. 책상을 몇 개 놓을 수 있는지, 몇 명이 일할 수 있는지는 전용면적이 결정합니다.
전용률 — 실평수를 구하는 열쇠
전용률은 계약면적 중 전용면적의 비율입니다. 일반 오피스빌딩은 대체로 50~60% 수준이고, 건물 유형에 따라 차이가 있습니다. 예를 들어 계약 30평에 전용률 55%라면 실사용 공간은 16~17평 정도입니다.
정확한 전용면적은 집합건물이라면 건축물대장 전유부에서 확인할 수 있습니다. 광고 면적과 대장 면적이 다르면 대장이 기준입니다.
평당가 비교는 '전용 기준'으로 다시 계산
같은 평당 5만 원이라도 전용률 60% 건물과 50% 건물은 실질 부담이 다릅니다. 전용평당 부담으로 환산하면 전자는 약 8.3만 원, 후자는 10만 원 — 같은 광고 단가가 실제로는 20% 차이입니다.
비교 공식은 간단합니다. (월세 + 관리비) ÷ 전용면적. 관리비까지 합쳐야 하는 이유는, 월세가 싼 대신 관리비가 비싼 건물이 흔하기 때문입니다. 후보 사무실이 여러 곳이라면 이 숫자 하나로 줄을 세워 보세요.
- 실평수 = 계약면적 × 전용률
- 실질 평당 부담 = (월세 + 관리비) ÷ 전용면적
- 부가세(통상 별도 10%)까지 더해야 월 총부담
현장에서 함께 볼 것
같은 전용면적이라도 기둥 위치, 평면 모양, 창 면적에 따라 실제 활용도가 다릅니다. 냉난방 방식(중앙공조의 야간·주말 추가 요금 여부), 주차 배정 대수, 화물 엘리베이터 같은 조건도 월 부담과 업무 편의에 직결되니 도면과 현장을 함께 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 전용률은 어디서 확인하나요?
집합건물은 건축물대장 전유부의 전용면적을 계약면적으로 나누면 됩니다. 일반 건물은 도면이나 실측으로 확인하며, 임대인·관리사무소에 전용면적 근거를 요청할 수 있습니다.
Q. 오피스빌딩 전용률이 낮은 건 손해 아닌가요?
전용률이 낮은 대형 빌딩은 로비·엘리베이터·화장실 같은 공용 인프라가 좋은 경우가 많아 단순 손해로 볼 수는 없습니다. 중요한 것은 전용 기준 단가로 환산해 내 예산과 용도에 맞는지를 비교하는 것입니다.
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