Guide · 계약·법률
임대인의 갱신 거절과 명도 — 언제, 어떻게 내보낼 수 있나
'이제 그만 나가달라'는 한마디가 통하지 않을 때가 많습니다. 임대인이 갱신을 거절하고 점포를 돌려받을 수 있는 경우와 절차를 정리했습니다.
한 줄 답
임대인은 임차인의 계약갱신요구를 원칙적으로 거절할 수 없고, 차임 3기액 연체·무단 전대·부정한 임차 등 법이 정한 사유가 있을 때만 거절·해지할 수 있습니다. 점유를 돌려받으려면 합의 또는 명도(인도) 절차가 필요하며, 사유 없이 내보내면 손해배상 책임을 질 수 있습니다.
원칙 — 임차인의 갱신요구권이 강하다
상가 임차인은 일정 요건을 갖추면 최장 10년 범위에서 계약 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못합니다. 따라서 단순히 '기간이 끝났으니 나가라'는 통보만으로는 임차인을 내보내기 어렵습니다.
갱신 거절·해지가 가능한 법정 사유
임대인이 갱신을 거절하거나 계약을 해지할 수 있는 경우는 법에 정해져 있습니다.
- 차임을 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 경우
- 거짓·부정한 방법으로 임차한 경우
- 임대인 동의 없이 전대(재임대)한 경우
- 임차인이 고의·중과실로 건물을 파손한 경우
- 철거·재건축 계획을 계약 시 구체적으로 고지하고 그에 따르는 경우 등
연체 해지의 실무
연체는 '연속'이 아니라 누적 3기액 기준입니다(예: 띄엄띄엄 연체해도 합이 3개월분에 이르면 해당). 해지하려면 내용증명 등으로 연체 사실과 해지 의사를 명확히 통지해 두는 것이 분쟁에서 유리합니다.
명도 절차 — 합의가 안 되면
사유가 있어 계약이 끝났더라도 임차인이 자진해서 비우지 않으면, 임대인은 건물 인도(명도)를 청구하는 소송과 강제집행으로 점유를 돌려받아야 합니다. 보통 점유가 제3자에게 넘어가는 것을 막기 위해 점유이전금지가처분을 함께 진행합니다.
명도는 시간과 비용이 크므로, 무리한 단전·단수·자물쇠 교체 같은 자력구제는 오히려 불법행위가 되어 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 합의명도를 우선 시도하는 것이 현실적입니다.
자주 묻는 질문
Q. 계약 기간이 끝나면 임차인을 내보낼 수 있나요?
기간 만료만으로는 어렵습니다. 임차인에게 갱신요구권이 있어, 법이 정한 거절 사유(연체 등)가 없으면 갱신에 응해야 합니다. 철거·재건축 등은 계약 시 구체적 고지 요건이 있습니다.
Q. 명도는 얼마나 걸리나요?
합의로 끝나면 빠르지만, 소송으로 가면 수개월에서 1년 이상 걸릴 수 있습니다. 점유이전금지가처분을 함께 진행해 점유가 제3자에게 넘어가는 것을 막는 것이 일반적입니다.
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