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임대인이 제소전화해를 하자고 할 때 — 서명 전 확인 3가지
권리금이 크거나 시설 투자가 큰 상가일수록 임대인이 제소전화해를 계약 조건으로 거는 일이 많습니다. '형식적인 절차'가 아니라 확정판결급 효력이 생기는 제도이니, 내용을 알고 서명해야 합니다.
한 줄 답
제소전화해는 분쟁 시 소송 없이 바로 강제집행이 가능하도록 미리 법원에서 합의를 확정하는 절차로, 임대인에게 유리하게 작용할 수 있습니다. 명도·연체 등 화해 조항을 서명 전에 꼼꼼히 확인해야 합니다.
제소전화해란
소송을 하기 전에 당사자가 합의한 내용을 법원에서 화해조서로 만들어 두는 제도입니다. 이 조서는 확정판결과 같은 효력을 가져서, 임차인이 조서에 적힌 의무(예: 일정 수준의 차임 연체 시 건물 인도)를 어기면 임대인은 별도의 명도소송 없이 바로 강제집행을 신청할 수 있습니다.
임대인 입장에서는 명도 분쟁에 걸리는 긴 시간을 줄이는 안전장치이고, 그래서 합법적이고 드물지 않은 요구입니다. 문제는 내용입니다 — 한번 성립하면 다투기가 매우 어렵기 때문에, 서명 전에 조항을 꼼꼼히 봐야 합니다.
서명 전 확인 3가지
화해조항을 받으면 최소한 다음 세 가지를 확인하세요.
- ① 인도(퇴거) 사유가 과도하지 않은가 — 법이 정한 해지 수준(상당한 차임 연체 등)과 비슷한지, '한 번만 늦어도 즉시 인도' 같은 조항은 아닌지.
- ② 법이 보장하는 권리를 포기시키는 조항이 없는가 — 계약갱신요구권이나 권리금 회수 기회와 모순되는 문구는 처음부터 빼자고 요구하는 것이 안전합니다.
- ③ 조항의 임대차 조건(기간·보증금·차임)이 실제 계약서와 일치하는가.
절차와 비용
쌍방이 합의한 조항으로 법원에 신청하고, 화해기일에 출석(통상 변호사 대리)해 성립합니다. 신청부터 성립까지 보통 한두 달 안팎이 걸리고, 실비의 대부분은 변호사 보수입니다. 비용을 누가 부담할지(통상 요구하는 쪽인 임대인, 또는 분담)는 특약으로 정해 두는 것이 깔끔합니다.
제소전화해는 임차인의 협조 없이는 만들 수 없는 제도입니다. 응할지 말지는 협상의 영역이니, 조항을 합리적인 수준으로 조정하는 조건으로 응하는 것이 현실적인 접근입니다. 내용이 복잡하다면 서명 전에 변호사 검토를 받는 것을 권합니다.
자주 묻는 질문
Q. 제소전화해에 응하면 계약갱신요구권이 사라지나요?
제도 자체가 갱신요구권을 없애지는 않습니다. 다만 조서에 갱신과 모순되는 문구가 들어가면 다툼의 여지가 생기므로, 그런 조항은 빼고 진행하자고 요구하는 것이 안전합니다.
Q. 거절하면 계약이 깨지나요?
법적 의무가 아니므로 거절할 수 있지만, 임대인이 계약 조건으로 삼는다면 결국 협상 문제입니다. 무조건 거절보다는 조항 수위를 조정하는 쪽이 계약을 살리면서 위험도 줄이는 길입니다.
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