Guide · 계약·법률
환산보증금이란 — 내 상가가 임대차보호법 보호를 받는지 가르는 숫자
상가 임대차에서 '내가 임대차보호법의 보호를 받느냐'를 가르는 숫자가 환산보증금입니다. 계산은 간단하지만, 이 한 줄이 5% 증액상한·우선변제 같은 보호의 적용 여부를 결정합니다.
한 줄 답
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)이며, 이 값이 지역별 한도 이내면 상가건물 임대차보호법의 우선변제·차임 5% 증액상한 등 강한 보호를 받습니다. 한도를 넘으면 계약갱신요구권·권리금 회수 보호·대항력은 유지되지만 일부 보호는 제한됩니다.
계산법 — 보증금 + 월세 × 100
환산보증금은 보증금에 '월세 × 100'을 더한 값입니다. 예를 들어 보증금 5,000만원·월세 300만원이면 5,000만 + 3억 = 3억 5,000만원이 됩니다. 월세에 붙는 부가가치세는 제외하고 계산합니다.
이 값을 구하는 이유는 지역별로 정해진 '한도'와 비교하기 위해서입니다. 한도 이내인지 초과인지에 따라 받는 보호가 달라집니다.
- 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
- 월세 부가세는 제외
- 이 값 ≤ 지역 한도 → 강한 보호 / 초과 → 일부 보호 제한
왜 중요한가 — 보호 범위를 가른다
환산보증금이 지역 한도 이내면 차임 증액 5% 상한, 확정일자에 따른 우선변제, 소액임차인 최우선변제 같은 보호가 적용됩니다. 한도를 넘으면 이런 보호는 제한되지만, 2015년 개정 이후 계약갱신요구권(최장 10년)·권리금 회수기회 보호·대항력은 한도를 넘는 임대차에도 적용됩니다.
즉 '한도 초과 = 보호를 전혀 못 받는다'가 아니라, '강한 일부 보호가 빠진다'로 이해하는 것이 정확합니다.
지역 한도는 바뀐다 — 확인이 필요
환산보증금 한도는 지역(서울·과밀억제권역·광역시 등)별로 다르고 시행령 개정으로 상향되어 왔습니다. 내 환산보증금이 한도 근처라면, 계약 시점의 정확한 지역 한도를 확인해 보호 범위를 따져야 합니다. 부산의 현재 한도는 개정에 따라 달라지니 중개사·관할 기준으로 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 월세 부가세도 환산에 넣나요?
아닙니다. 환산보증금은 보증금 + 월세 × 100으로 계산하며, 월세에 붙는 부가가치세는 제외합니다.
Q. 환산보증금이 한도를 넘으면 보호를 전혀 못 받나요?
아닙니다. 우선변제·5% 증액상한 같은 일부 보호는 빠지지만, 계약갱신요구권(10년)·권리금 회수 보호·대항력은 한도 초과 임대차에도 적용됩니다.
Q. 부산은 한도가 얼마인가요?
지역과 시행령 개정 시점에 따라 달라집니다. 한도 근처라면 보호 여부가 갈리니, 계약 시점의 정확한 기준을 중개사·관할에 확인하세요.
관련해서 함께 보면 좋아요
상가·사무실, 직접 발품 팔기 전에 먼저 물어보세요
부산 비주거용 전문 스마일부동산중개법인이 조건에 맞는 매물을 현장 확인해 빠르게 연결해 드립니다.
다른 가이드
계약·법률
상가 권리금이란? 종류·계산법·회수 보호까지 한눈에
계약·법률
상가건물 임대차보호법 핵심 — 임차인이 꼭 알아야 할 5가지
비용·시세
상가 보증금·월세 환산법 — 전환율로 조건 비교하는 법
비용·시세
상가·사무실 평당 임대료 보는 법 — 부산 실시세로 적정선 잡기
선택·전략
상가 vs 사무실 — 내 업종엔 뭘 구해야 할까
계약·법률
상가 임대차 계약 전 체크리스트 — 계약서에 도장 찍기 전 확인할 9가지
비용·시세
권리금 세금 총정리 — 주는 쪽·받는 쪽 각각 뭘 내야 하나
비용·시세
상가 월세 말고 더 내는 돈 — 관리비·부가세·중개보수 총정리
비용·시세
상가 임차인의 세무 기초 — 사업자등록·부가세 환급·간이 vs 일반
선택·전략
창업 입지 분석하는 법 — 감이 아니라 데이터로 자리 고르기
선택·전략
무권리 상가, 정말 이득일까 — 장단점과 확인 포인트
계약·법률
상가 원상복구, 어디까지 해야 하나 — 범위·책임·분쟁 예방
선택·전략
상가, 업종마다 몇 평이 필요할까 — 업종별 면적 가늠법
계약·법률
건물주가 바뀌면 임차인은 어떻게 되나 — 계약·보증금·월세의 운명
계약·법률
전대차(재임대) 제대로 알기 — 동의 없는 전대의 위험
계약·법률
보증금을 안 돌려줄 때 — 소송 전에 분쟁조정위원회부터
계약·법률
등기부에 '신탁'이 보이면 — 보증금을 지키는 확인 절차
계약·법률
상가 관리비, 이제 내역을 받아볼 수 있다 — 2026년 5월 시행
계약·법률
상가 보증금, 등기부에서 위험을 읽는 법
계약·법률
임대인이 제소전화해를 하자고 할 때 — 서명 전 확인 3가지
계약·법률
상가 보증금 지키는 두 가지 — 사업자등록·확정일자(대항력·우선변제)
비용·시세
렌트프리란? 무상임대 협상법과 계약서에 꼭 넣을 것
비용·시세
사무실 전용률과 실평수 — 광고 평수의 진실
계약·법률
소액임차인 최우선변제 — 경매에서 보증금 일부를 가장 먼저 받는 법
비용·시세
사무실 몇 평이 필요할까 — 인원 기준 필요 평수 산정법
선택·전략
상가 전기 용량과 승압 — 계약 전에 확인 안 하면 생기는 일
선택·전략
상가 계약 전 현장 설비 체크 6가지 — 가스·배기·배수·층고·누수·소음
선택·전략
분양상가 '선임대 확정'의 함정 — 투자 전 검증 4단계
용도·인허가
근린생활시설 1종·2종이란 — 내 업종은 이 상가에서 영업할 수 있을까
용도·인허가
상가 용도변경 — 언제 필요하고, 비용·기간·책임은 어떻게 되나
용도·인허가
위반건축물에서 영업해도 되나 — 임차인이 떠안는 리스크
용도·인허가
영업 인허가 한눈에 — 자유·신고·등록·허가, 내 업종은 어디에
용도·인허가
상가 주차장(부설주차장) — 내 업종에 주차 몇 대가 필요한가
용도·인허가
상가 정화조·오수처리 용량 — 내 업종이 이 자리에서 되는가
비용·시세
상가 창업, 총 얼마가 드나 — 초기 비용 구조 한눈에
비용·시세
창업 자금, 어디서 빌리나 — 소상공인 정책자금·보증서 대출 기초
비용·시세
상가 인테리어·시설 비용 — 견적 구조와 줄이는 법
선택·전략
1층·2층·지하 상가, 어디가 내 업종에 맞나 — 층별 장단점
선택·전략
배후수요와 유동인구 — 상권의 '손님'을 읽는 법
선택·전략
목 좋은 자리의 조건 — 가시성·동선·코너·집객시설
선택·전략
사무실 이전 체크리스트 — 빠뜨리면 돈 새는 항목들
선택·전략
부산 주요 상권 한눈에 — 내 업종에 맞는 동네 고르기
선택·전략
대학가 상가 창업 — 방학이라는 함정과 대학 상권의 특징
계약·법률
상가 임대차 중도해지·폐업 — 위약금과 보증금은 어떻게 되나
계약·법률
임대료를 올려달라고 할 때 — 상가 차임 증감과 5% 상한
계약·법률
깔세·단기임대란 — 팝업·단기 점포의 장단점과 함정
계약·법률
상가 보증금 못 받고 나갈 때 — 임차권등기명령과 반환소송
계약·법률
상가 양도양수 — 점포를 넘기고 넘겨받을 때 챙길 것
계약·법률
계약갱신요구권 — 상가 임차인이 10년 보장받는 법
계약·법률
묵시적 갱신 — 통지 없이 자동 연장될 때 생기는 일
계약·법률
상가 임대 놓기 — 임대인이 알아야 할 기본
계약·법률
임대인의 갱신 거절과 명도 — 언제, 어떻게 내보낼 수 있나
비용·시세
상가 투자 수익률 계산법 — 실투자금·공실까지 반영해서
비용·시세
상가 임대소득세 — 임대 놓는 사람이 내는 세금
계약·법률
임대 중인 상가를 사고팔 때 — 임차인 승계와 검증
본 내용은 일반적인 정보 제공을 위한 것으로, 법령·기준은 개정될 수 있고 개별 상황에 따라 달라집니다. 실제 계약 전에는 반드시 스마일부동산중개법인 중개사와 구체적인 사항을 확인하세요.